-

Flexibiliteit in de stenen, trends in logistiek vastgoed

E-commerce is zonder twijfel een van de belangrijkste oorzaken van verandering binnen logistiek vastgoed. De manier waarop we als consument onze aankopen steeds maar meer online willen doen heeft een fundamentele impact op de manier waarop producten worden besteld en teruggezonden en dus ook op het type magazijn dat wordt gebouwd.

Een magazijn voor e-commerce heeft dan ook een duidelijk andere verschijningsvorm dan de traditionele distributiecentra. Een van de belangrijkste is simpelweg de grootte. E-commerce vraagt om een grotere opslagruimte dan een klassiek warehouse. Een klassiek distributiecentrum bedraagt in doorsnee van 10.000 tot 50.000 vierkante meter, terwijl reuzen als Amazon en Zalando vaak magazijnen van 100.000 vierkante meter of meer nodig hebben.

Daar komt bij dat het gebouw hoog moet zijn (liefst minimaal twaalf meter)  voor de mechanisatie die in het gebouw moet worden geplaatst. Ook zijn grote mezzaninevloeren vereist die het mogelijk maken om sneller retourhandelingen af te wikkelen. Deze extra mezzanines zijn zeer zwaar en vragen om extra fundering.

Langere termijn

Volgens Tia van Beek, country manager Goodman, is vastgoed een van de onderdelen binnen de gehele supply chain die zeer inflexibel is. Het gaat letterlijk om stenen en bouwwerken die ergens vast staan. Er moet dus vooraf goed worden bepaald wat voor pand past bij de productie van een organisatie. Een traditionelere logistieke speler heeft bijvoorbeeld niet meteen een grote mezzanine vloeren nodig, maar dat kan voor de toekomstige huisvesting wel van belang zijn.

Het is dan ook van belang dat een gebouw een adaptief vermogen heeft om te kunnen voldoen aan de langere termijn-visie van de gebruiker. Alleen dan kan het gebouw duurzaam zijn en niet in de weg staan van de evolutie en groei van een organisatie. Het is dan ook belangrijk dat bedrijven vastgoed in hun midden en langere termijn strategie meenemen. Het adaptief vermogen van een magazijn kan worden vergroot door deze bouwkundige voorbereidingen te treffen.

Transitie

De grote spelers zijn over het algemeen voorbereid op de toekomst en de meeste supply chain managers denken ook goed na over vastgoed. Maar niet alle bedrijven denken aan de praktische kant die komt kijken bij de stap naar e-commerce en bijbehorende vastgoed. Er werken bijvoorbeeld vaak meer mensen binnen een e-commerce warehouse, dat vraagt dan ook om meer ruimte en sociale ruimtes voor het personeel. Veel meer personeel vraagt ook om extra aandacht voor veiligheid, via bijvoorbeeld loopbruggen. Het is dus duidelijk een totaal ander type vastgoed.

Darkstores

Momenteel zien wij met name in Londen de opkomst van de zogenaamde Darkstore of fulfilment centra. Een Darkstore is in feite een magazijn dat niet toegankelijk is voor klanten en ingericht is als een grote supermarkt. In het begin vestigden deze darkstores zich aan de rand van het centrum in bestaande panden. Ondanks de ideale ligging werd toch al snel duidelijk dat zo’n klassieke inrichting niet past bij de moderne bedrijfsvoering van e-commerce. Het gevolg is dat veel van die darkstores uiteindelijk toch kiezen voor een totaal ander, nieuw ontwikkeld gebouw.

Grote traditionele warehouses vestigen zich daarom nu bij voorkeur buiten de grote stedelijke agglomeraties. Wat Van Beek wel steeds vaker signaleert is dat hubs, centrale laad- en lospunten of cross docks binnen een distributienetwerk waaruit goederen verder worden getransporteerd, tegenwoordig meer naar de rand van de stad trekken. De reden hierachter is onder meer de last mile-problematiek en de toegankelijkheid van steden.

Meer over trends en ontwikkelingen binnen logistiek vastgoed hoort u op zowel woensdag 29 als donderdag 30 oktober tijdens het seminar Trends in warehousing, Magazijnen komen naar de stad. In dit seminar zal Tia van Beek  spreken over diverse ontwikkelingen die bijdragen aan veranderingen binnen de logistieke vastgoed sector. Met klanten als Amazon, waarvoor Goodman al meer dan 1 miljoen vierkante meter heeft ontwikkeld, zal van Beek spreken over onder andere e-commerce en opkomende darkstores die de sector vormen.

* ) Dit artikel is tevens gepubliceerd op de website van ICT & Logistiek

Deel dit bericht

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet op de site getoond