Verhuur van uw woning via AirBnB. Mag dat?
Het verhuren van woningen via websites zoals Airbnb, Wimdu of Ownersdirect.com neemt enorm toe. Veel eigenaars dan wel huurders gaan hiertoe over omdat er betrekkelijk eenvoudig (veel) geld mee kan worden verdiend. Zo vertelde een vriend mij onlangs heel enthousiast dat hij zijn Amsterdamse woning voor 10 dagen aan zes Grieken had verhuurd tegen 250 euro per nacht. Tel uit zijn winst. Maar mag dat eigenlijk wel?
Stel dat die vriend van mij (ik noem hem voor het gemak “Jan”) eigenaar is van de woning. Is Jan dan bevoegd tot verhuur over te gaan aan bijvoorbeeld toeristen? Het antwoord is noch ja, noch nee maar eerder “ja, mits” of “nee, tenzij”.
Gemeentelijke voorwaarden
Vooral in Amsterdam speelt de problematiek omtrent de verhuur van woningen via websites als AirBnB. Dit jaar heeft de gemeente Amsterdam besloten tijdelijk verhuur onder bepaalde voorwaarden toe te staan. Deze voorwaarden zijn:
- Jan moet zelf in de woning wonen: Jan moet hoofdbewoner zijn en ook zo staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen;
- Jan mag de woning alleen incidenteel verhuren: er mag geen sprake zijn van structurele of bedrijfsmatige verhuur. Als de woning in totaal meer dan twee maanden per jaar wordt verhuurd, gaat de gemeente onderzoeken of er sprake is van bedrijfsmatige verhuur;
- Jan moet over de inkomsten toeristenbelasting en inkomstenbelasting betalen;
- Jan moet voldoen aan de brandveiligheidsvoorschriften: toeristen zullen in het algemeen anders omgaan met de woning dan Jan zelf. Dit brengt (dus) een verhoogd risico met zich mee;
- Jan mag de woning aan niet meer dan vier personen verhuren, en
- “last but not least” de huurders van Jan mogen geen overlast veroorzaken aan omwonenden.
Dit zijn voorwaarden waar Jan aan moet voldoen om in Amsterdam zijn woning tijdelijk te mogen verhuren. Maar naar mijn mening gelden deze voorwaarden even zo goed voor eigenaars die hun woning buiten Amsterdam tijdelijk willen verhuren. Voldoet u niet aan deze voorwaarden, dan riskeert u zelfs een boete van de gemeente. En Jan loopt dit risico want hij heeft de woning aan zes personen verhuurd in plaats van de maximaal toegestane vier personen.
Voorts betwijfel ik of er toeristenbelasting is afgedragen aan de gemeente (de gemeente Amsterdam loopt ieder jaar 800.000 euro mis als gevolg van deze vorm van tijdelijk verhuur aan toeristen). En het is maar de vraag of Jan wel voldoet aan de overige voorwaarden. Zo is mij ter ore gekomen dat hij zijn woning met enige regelmaat verhuurt en kan de vraag dus gesteld worden of er hier geen sprake is van structurele c.q. bedrijfsmatige verhuur.
Contractuele voorwaarden
Naast bovengenoemde voorwaarden moeten eigenaars zich ervan bewust zijn dat – in het geval van een hypothecaire lening – in de hypotheekakte veelal is bepaald dat zonder toestemming van de hypotheekhouder (‘de bank’) verhuur van de woning niet is toegestaan (het zogenaamde verhuurbeding). In beginsel geldt dit verbod ook voor tijdelijke verhuur als in dit artikel bedoeld. Indien in strijd wordt gehandeld met dit verhuurbeding, loopt de eigenaar het risico dat de bank de hypotheeklening onmiddellijk opeist (!).
Statutaire voorwaarden
Appartementseigenaars (een gerechtigde tot een appartementsrecht) moeten extra alert zijn. Appartementseigenaars zijn namelijk gebonden aan wat is bepaald in de splitsingsakte van de vereniging van eigenaars. In die (standaard) akte is vaak de bepaling opgenomen dat een appartement bestemd is om gebruik te worden als “woning”. In een zaak waarin de appartementseigenaar met een zekere regelmaat zijn woning aan toeristen verhuurde, heeft het gerechtshof eind vorig jaar bepaald dat tijdelijke verhuur aan toeristen moet worden aangemerkt als “bedrijfsmatige exploitatie” en (dus) niet als gebruik als woning. Op grond van voornoemde bepaling uit de splitsingsakte oordeelde het hof dat de tijdelijke verhuur niet is toegestaan. Met andere woorden: Jan kan in principe niet zonder toestemming van de vereniging van eigenaars zijn appartement tijdelijk aan toeristen verhuren.
Als de vereniging van eigenaars wel instemt (of: er geldt geen verbod), raad ik de vereniging aan contact op te nemen met de opstalverzekeraar, omdat het niet ondenkbaar is dat de verhuur aan toeristen als een risicoverzwaring wordt gezien (zie mijn opmerking bij de door de gemeente gestelde voorwaarden over brandveiligheid) en mogelijk tot een hogere premie tot gevolg zal hebben. Die verhoging kan de vereniging overigens wel op Jan verhalen.
Stel dat Jan geen eigenaar is van de woning maar deze huurt voor 700 euro per maand. Feitelijk exploiteert Jan de woning op de wijze die alleen de eigenaar/verhuurder toekomt en is om deze reden in beginsel niet toegestaan. Welke juridische mogelijkheden heeft u dan als eigenaar/verhuurder om een einde te maken aan die situatie?
De wet
Op grond van de wet geldt dat onderhuur verboden is, ook als die slechts van korte duur is, indien de verhuurder niet uitdrukkelijk instemt met de onderhuur. Dit is in beginsel slechts anders wanneer de huurder zelf in de woning verblijft (er zijn “hoofdverblijf” heeft) en een deel daarvan, bijvoorbeeld een kamer, aan een derde verhuurt. De wet biedt dus slechts gedeeltelijk uitkomst. Om die reden kiezen verhuurders er vaak voor om onderhuur in een huurovereenkomst volledig uit te sluiten.
De huurovereenkomst
Doorgaans is in de huurovereenkomst bepaald dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het geheel of gedeeltelijk in onderhuur geven van een huurwoning niet is toegestaan. Indien een huurder hiermee in strijd handelt, is aldus sprake van illegale onderhuur en dus wanprestatie en kan ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd alsmede vergoeding van de geleden schade.
Interessant om hierbij op te merken is dat het gerechtshof Amsterdam recent heeft bepaald dat – naast een woningcorporatie – ook een particuliere verhuurder de kosten kan claimen in verband met het noodzakelijke onderzoek naar en de bestrijding van illegale onderverhuur, zoals bijvoorbeeld de kosten voor het inschakelen van een onderzoeksbureau of de kosten die een beheerder in dit kader heeft gemaakt. Voorts heeft het hof bepaald dat een onderhuurder die illegaal onderverhuurt gehouden is de genoten winst af te dragen aan de verhuurder. Uit mijn bovenstaande voorbeeld blijkt dat – over slechts één maand (!) – de winst alleen al 1800 euro bedraagt (10 nachten x 250 euro minus de huur van 700 euro), welk bedrag dus door verhuurder van de onderhuurder kan worden gevorderd.
Vanzelfsprekend geldt het bovenstaande ook bij de verhuur van een “sociale huurwoning”. Voor dergelijke woningen geldt dat verhuurder gebonden is aan een maximale huurprijs van afgerond 700 euro. De huurprijs van dergelijke woningen wordt kunstmatig laag gehouden, zodat die verhuurd kunnen worden aan mensen die te weinig verdienen om de markthuur te betalen. Commerciële exploitatie van dat soort woningen is daarom uit den boze.
Overigens hoeft verhuurder niet (eens) aan te tonen dat er sprake is van “gederfde winst”. De Hoge Raad heeft voor dergelijke gevallen namelijk bepaald dat de wet aan de rechter de vrijheid verleent om de schade te begroten op het bedrag van de door die wanprestatie genoten winst. De wet brengt mee dat niet noodzakelijk is dat concreet nadeel door de benadeelde wordt aangevoerd; voldoende is dat de aanwezigheid van enige schade aannemelijk is. Kortom, ook in dit geval van illegale onderhuur kan een onderverhuurder worden “geplukt”.
Recent heeft het gerechtshof van Den Haag nog een interessant arrest gewezen over een zaak waarin onderhuur contractueel was uitgesloten, maar huurder de woning toch op marktplaats aanbood (waarbij hij schreef te willen onderverhuren omdat hij zou intrekken bij zijn vriendin). Alhoewel er nog niet feitelijk was onderverhuurd (de woning werd immers slechts aangeboden op marktplaats), stelt het hof de poging de woning onder te verhuren gelijk aan het onderverhuren en oordeelt vervolgens dat deze poging ook leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het enkel aanbieden van zijn woning op websites als AirBnb, kan op basis van dit arrest dus al fataal zijn voor Jan.
Jan is (bij dezen) gewaarschuwd…
Gerelateerd event
Deel dit bericht
Plaats een reactie
Uw e-mailadres wordt niet op de site getoond
22 Reacties
Bart
Ik mis nog iets. Hoe zit het met btw?
Bart
En klopt het dat je alleen inkomstenbelasting moet betalen over 70% van de verhuurprijs?
Floris
Dag Bart,
Goede vraag.
1. Er is geen BTW van toepassing als de verhuurder daar niet voor opteert.
2. Het klopt inderdaad dat 70% van de ontvangen huur over de verhuurperiode aangegeven moet worden als ‘Inkomsten uit tijdelijke verhuur’.
Mocht je nog andere vragen hebben, kun je me altijd even bellen.
Groeten,
Floris
Bart
Dank voor de snelle reactie. Ik probeer al een tijd achter de precieze gevolgen voor belasting te komen, maar zelfs bij de belastingdienst zeggen ze verschillende dingen. En ik lees op verschillende plaatsen dat ‘als je meer dan 1x per jaar verhuurt’ het niet incidenteel is, je dus ondernemer bent en BTW móet betalen. Maar als ik jou zo hoor, dan zou het dus ongeveer als volgt zijn:
– stel ik verhuur bijv 30 nachten per jaar
– en ik verdien daar bijv 1500 euro mee
– dan betaal ik over 70% daarvan inkomstenbelasting
– en ik betaal 30 keer logiesbelasting
en that’s it? Of is dat te kort door de bocht
Als het is zoals hierboven, dan vind ik het prima!
Floris
Ik zou zeggen – maar nu begeef ik mij op glad ijs – van wel. Maar daarbij benadruk ik op dat ik geen fiscalist ben. Ik raad je dan ook aan op dit punt te laten adviseren door iemand met een fiscale achtergrond.
Bart
Zie daar precies het probleem: niemand weet precies hoe het zit. Want er zijn kennelijk ook nog mogelijkheden om problemen te krijgen met hypotheken: dat je voor de verhuurde ruimte gen hypotheekrenteaftrek mag rekenen. Bijv in een huis van 100m2 waar je een kamer van 20m2 verhuurt voor 30 dagen totaal, mag je dan 1/5 minder aftrekken voor die periode. Hoe ingewikkeld wil je het hebben als dat echt zo is?
Jaap
In dit artikel wordt mijns inziens het begrip huur wat slordig gebruikt. Een arrest met betrekking tot onderhuur (waarin dus iemand een woning ter verhuur aanbood op marktplaats) is wat anders dan als je een woning of een kamer daarin aanbiedt voor logies op Airbnb.
Overigens voor logies geldt BTW van 6%. De norm voor wel of geen BTW wordt door de belastingdienst bepaald die zou moeten oordelen of jouw B&B een onderneming is of niet.
Floris
Beste Jaap,
Dank voor jouw reactie. Ik ben het alleen niet met je eens. Als jij huurder bent van een huurwoning en een kamer verhuurt via airbnb (en onderhuur contractueel is uitgesloten), verhuur je simpelweg onder.
Groeten,
Floris
Bas Lemmens
goed en duidelijk uitgelegd, wist het van het aanbieden van meerdere sites niet. In ieder geval dit is wel waar de toekomst heen gaat. En na het betalen van toeristenbelasting en checken van brandveiligheid is dit een mooie beweging, waar niemand tegen kan zijn. Wij bieden al 4 concurrenten van Airbnb aan op onze site Roomlr en zien veel tevredenheid bij onze bezoekers.
Bente Kruijswijk
Beste Bart,
Voor de periode van tijdelijke verhuur moet je inderdaad een forfaitaire huuropbrengst aangeven te weten 70% van de voor de verhuur van (het deel van) de woning ontvangen huurprijs. Aftrekbaar van de ontvangen huuropbrengst zijn de kosten die rechtstreeks samenhangen met het tijdelijk verhuren van (het deel van) de woning zoals kosten van gas- water- en elektriciteitsgebruik door de huurder, eventuele kosten van aan de huurder verleende diensten bijv. schoonmaak, verstrekking linnengoed, advertentiekosten, bemiddelingskosten aan een verhuur bureau en reiskosten die in dit verband eventueel zijn gemaakt. Als je voor dergelijke kosten een aparte vergoeding naast de huurprijs bent overeengekomen is deze vergoeding echter onbelast en zijn deze kosten in zoverre niet meer aftrekbaar. Ook onbelast is een overeengekomen aparte vergoeding voor het gebruik van het meubilair.(verhuur van roerende zaken is in beginsel belast in box 3 maar deze tijdelijke verhuur doet volgens de auteurs van de almanak 2014 wet IB 2001 niet af aan het feit dat het meubilair in wezen voor eigen gebruik is) Als er geen aparte vergoeding voor het gebruik van het meubilair overeengekomen is dan mag volgens de eerder genoemde auteurs het afgesproken totale huurbedrag worden gesplitst in een bedrag voor het gebruik van het meubilair en een onder het bijzondere huuropbrengstforfait vallende huurprijs voor de woning.
Wellicht dat je iets met deze informatie kan, ik ben slechts een derdejaars fiscaal recht studente dus de toepassing in de praktijk is mij (nog) onbekend.
Met vriendelijke groet,
Bente Kruijswijk
Floris
Het probleem blijft zeker niet beperkt tot Amsterdam: http://www.nytimes.com/2014/10/16/business/airbnb-listings-mostly-illegal-state-contends.html?emc=edit_th_20141016&nl=todaysheadlines&nlid=69661368&_r=1#story-continues-1
B
Beste,
ik ben er net achter gekomen dan een huurder van mijn particuliere woning (vrije sector) deze structureel onderverhuurd via airbnb. Ik heb het profiel, de foto’s en 12 recensies van de afgelopen 4 maanden van de woning van de website airbnb.
Wat moet en kan ik doen nu?
Mvrg.
Lieve
Hallo,
Ik heb een vraag. In februari hebben mijn vriend en ik onze woning 2 nachten onderverhuurd via AirBnB. Mijn verhuurder heeft toen gemaild dat dit verboden is en geëist alles onmiddellijk te verwijderen en stop te zetten. Wij schrokken, deden dit direct en belden haar op om erover te praten. Ze zei me te moeten nadenken of ze de huurovereenkomst zou gaan verbreken. Een uur na het gesprek ontving ik een email met haar besluit dat ze het ons kon vergeven ‘op basis van onze oprechte reactie en hernieuwd vertrouwen’ en dat ze besloot de huurovereenkomst voort te zetten. We lieten haar weten haar zeer erkentelijk te zijn en we gingen op goede voet met elkaar door. Ik heb deze mailconversatie bewaard.
Nu echter, meer dan twee maanden later komt ze er na een meningsverschil over iets anders op terug; ze wil nu de huurovereenkomst alsnog beëindigen. Wij zijn erg verontwaardigd. Deze kwestie ligt toch achter ons? Zelf denk ik dat ze de kwestie erbij haalt omdat het tweede meningsverschil geen wettelijke grond vormt om ons eruit te zetten.
Staat deze dame in haar recht?
Alvast erg bedankt voor het antwoord,
Lieve
Willem
Als ik iets meer dan 60 nachten heb verhuurd, word ik dan altijd als bedrijfsmatig beschouwd?
En wat is structureel in deze context?
Rob
Als ik iets meer dan 60 nachten heb verhuurd, word ik dan altijd als bedrijfsmatig beschouwd?
En wat is boete?
Cleo
Hallo Bart,
Ons pand in Amsterdam:
bg+1 hoog, wonen wijzelf
2 hoog, verhuurd in de vrije sector (box 3)
3 hoog, sociale huurwoning (box 3)
4 hoog, willen we nu gaan verhuren Airbnb.
In welke box valt 4 hoog dan. Wordt dit box 1 omdat het tijdelijke verhuur is en dan actief vermogensbeheer is?
In dat geval kunnen we beter “gewoon” (ik weet niet of je dit officieel “longstay” noemt) verhuren.
Kan jij mij helpen met deze vraag?
Of weet jij iemand?
Dank alvast!
cleo
Bedoelde hallo Floris!
G de Bruyn
Een leuk bijkomstig rendement kan zijn dat u het vakantiehuis aanbiedt op een ruilplatform. De website van tweedewoningruil is de enige huizenruil site die zich enkel richt op vakantiehuizen. Zo haalt u nog meer rendement uit uw tweede woning.
Huizenruil is voor vele mensen al bekend, echter tweedewoningruil richt zich enkel op mensen met een tweede huis. Dat biedt voordelen, zo kunt u de periode wanneer men ruilt vrij afspreken en de mensen waarmee u ruilt, weten wat uw bezit waard is. Zo bent u geen kosten kwijt aan een vakantie ergens anders.
Deze website is een goede aanvulling voor de steeds grotere groep mensen die in het bezit zijn van een tweede woning.
Chantal
Hallo G de Bruyn,
Hoe zit het met een tweede huis die je ruilt juridisch?
Stellen jullie zelf die contracten op voor beide partijen?
Het initiatief is natuurlijk wel leuk, maar wat is een gelijkwaardige ruil, val je onder een prijscategorie?
Sonja
Wat heeft een eigenhuiseigenaar voor mogelijkheden als hij gaat samenwonen en zijn huis nog wil aanhouden? Is de enige mogelijkheid het huis leeg te laten staan?
Huidige hypotheekverstrekker geeft geen toestemming. NCIB heeft wel een hypotheek voor een investeringspand, maar dan mag de eigenaar daar NIET zelf in gaan wonen, mocht bv de relatie over gaan. In ons geval heb ik een eigen huis, waarvan de opbrengst na mijn dood naar de kinderen en kleinkinderen gaat. Hij kan daar dan niet blijven wonen. Ik ben zelf een stuk ouder.
Wij willen graag via AIRBNB verhuren, maar de officiële weg kunnen we niet vinden….
anneke breukel - 1956
ik ben op zoek naar een woning in Amsterdam of Haarlem
Nu heb ik 2 woningen gevonden via speurders.
Deze worden verhuurd met via Airbnb maar dan voor langere tijd.
Airbnb is een tussenpersoon. Zij regelen alleen de bezichtiging en het contract.
De eigenaren wonen beide niet in het pand maar in het buitenland.
Is dit legaal en kan ik mij dan inschrijven in de gemeente?
vriendelijke groet
Anneke
Marion
Het is mij niet duidelijk of een kamer incidenteel verhuren via bijvoorbeeld Airbnb in alle gemeenten toegestaan is. Ik heb contact gehad met de gemeente Eindhoven en zij geven aan dat je altijd een omzettingsvergunning en omgevingsvergunning aan moet vragen als je een kamer wilt verhuren, dus ook bij incidentele verhuur. Weet iemand of dat inderdaad het geval is?