Zoekallehuizen.nl: NVM schendt mededingingswet

Als ik nu een makelaar zou zijn, dan wilde ik dat mijn aanbod zo goed mogelijk bij mijn potentiele klanten terecht zou komen… Het is op zich al raar dat de NVM (en andere branche verenigingen) aan hun doel voorbij schieten, maar vergeten dat hun oude economisch denken niet meer past in de nieuwe economie. Als je kijkt is het voor de NVM zelf misschien wel dodelijk als de huizenmarkt transparant wordt maar is dat niet een van hun doelstellingen? de Nederlandse Vereniging van Makelaren is een bedrijf (net zoals de anwb Algemene Nederlandse Wielrijders Bond) is een clubje van autorijders toch?

Zie vergelijk, veilingzoeker, etc.. dat zijn ook meta-site zoekers, retehandig. Daarbij maakt men waar mogelijk gebruik van affiliate-codes, want voor niks gaat de zon op. Misschien is dat een model, want immers, ZAH stuurt ook (potentiele) kopers naar funda ..

Geachte lezers, interessante zaak, laten we wel wezen, de 'vrije mededinging' wordt natuurlijk al jaren 'gestuurd' door de 'huizenmarkt' kunstmatig krap te houden om zo de prijzen op te drijven (wanneer worden de bouwmogelijkheden nu eens écht vergroot?!). De overheid snoept ook flink mee door gerelateerde hoge belastingkomsten. Projectontwikkelaars en hun handlangers houden niet zo van mededinging en al helemaal niet van doorzichtigheid met als resultaat dat Nederland (in het bijzonder de Randstad) zich internationaal helemaal uit de markt prijst (vergelijk wonen en werken in Amsterdam eens met Berlijn). Waarom zouden bijv. internationale bedrijven zich hier nog vestigen: De randstad slipt dicht en de prijzen stijgen almaar…Vroeger of later moet die NVM met de billen bloot en wee diegenen die nu nog hun hypotheekjes afsluiten…

Martijn, Dat is inderdaad een interessant punt. De NVM in Nieuwegein met de onderverenigingen en zusterbedrijven (met NVM als grootaandeelhouder: Realworks, Funda, NVM SOM en zelfs een 'leerstoel' in Amsterdam) geeft werk aan zo'n 400 mensen. Kortom, een zorgwekkend 'gezwel' die de arme 3.500 leden van de NVM moeten meetorsen.En natuurlijk gaat zo'n staf een eigen dynamiek ontwikkelen met haar eigen belang voorop. Vanaf mijn gekleurde positie (jaap.nl) kan ik legio voorbeelden opnoemen hoe deze vereniging tegen het belang van haar leden optreedt. Wat dacht je bijvoorbeeld van boetes voor makelaars die een woning eerst op hun eigen website plaatsen? De zitting was wellicht zoals het artikel schrijft fel, maar vooral ook luchtig en vrolijk. Hilarisch was dat NVM-advocaat Groen, de hoge kosten van de makelaar toewees aan het vele “borrelen en lunchen” dat een makelaar moet doen om klanten binnen te krijgen. Alleen de aanwezige makelaars konden daarom niet lachen: misschien wel omdat zij weten dat die borrels tegenwoordig op hun kosten in Nieuwegein plaatsvinden.

Wat zichtbaar is, is een discussie die door alle partijen boven de hoofden van hun zogeheten 'klant' wordt gevoerd. Waar zijn de onderzoeken of woningaanbieders zitten te wachten op woningzoeksites die, o zo prettig, ook nog eens bijvoorbeeld weten te vertellen hoe lang een woning al in de verkoop staat? Mijne heren deskundigen, woningen zijn niet beperkt houdbaar zoals vis of vlees. Weet een zoeker op zijn beurt wel dat we dan ook kunnen spreken over courantheid of ziet hij dat als middel of een vraagprijs nog maar eens extra onder druk te zetten? En de aanbieder dan die – helaas – twee keer een koper heeft gehad die moest ontbinden vanwege het niet rond krijgen van de financiering? Vermelden de 'nieuwe' sites dat ook?Ja, zelf ben ik ook een woningaanbieder, en ik zit niet te wachten op een woningzoeksite die totaal oncontroleerbaar en dus onbeheersbaar mijn woning op een wellicht niet door mij gewenste wijze aan het geachte publiek zichtbaar maakt en dat zonder dat ik daar ook maar enige weet van heb. Verschrompeld mijn recht als aanbieder om voor een bepaalde aanpak te kiezen zodra mijn woning op internet verschijnt?Over citeren om wat krom is recht te praten; er zijn legio voorbeelden van slecht gevallen citaten omdat men de contekst mist.En daarmee zijn we teug bij de start van mijn reactie; een academische discussie boven de hoofden van de consument uitgevoerd. Dus dames en heren van Funda; vraag uw consumenten of ze het edele plak-en-knipwerk van ZAH goedkeuren en ZAH, respecteer die consument die dat niet wil

Deze discussie is onderdeel van een niet te stoppen evolutie. Er ontstaan speciale merken die werken vanuit consumentenperspectief en die al het aanbod integreren. De zgn'personal brands' in dit geval op het gebied van wonen. Dergelijke personal brands zijn compleet in hun aanbod en bevatten dus per definitie alle huizen! Er zijn ook meerdere personal brands actief zodat zij met elkaar kunnen concurreren. De consument heeft echter baat bij het zaken doen met 1 personal brand, bij een ander is immers hetzelfde aanbod te vinden. Dit merk kan dus alleen  De truc zit in de aanbodintegratie. Funda wil graag het alleenrecht en dat werkt niet op termijn. Funda zou moeten zorgen voor een compleet aanbod, dus ook die andere 15 % en zich terug moeten trekken als consumentenmerk (of de database en merk afscheiden). Andere partijen – andere personal brands – zouden vervolgens deze database moeten kunnen lezen en tonen aan consumenten. Op deze wijze ontstaat een veel natuurlijker model.

Zolang deeplinken recht doet aan de content "erachter" dan is dat voor de consument altijd goed want content is dan meer verspreid en beter te vinden.En als deeplinken ook nog vergezeld gaat met extra informatie (in dit geval met hoe lang staat huis te koop en hoe is de prijsontwikkeling) dan wordt de consument helemaal goed geholpen. Echter zo'n ontwikkeling is voor partijen als NVM en individuele makelaars natuurlijk niet zo leuk want de consument krijgt dan inzicht in die gegevens die men liever geheim houdt. Dit gebeurt vaker op internet door commerciele sites en daarom is het niet meer dan logisch dat de consument probeert die informatie toch te achterhalen. Wat NVM probeert te doen is protectionisme en dat is m.i. killing voor vrije marktwerking op het internet. Oftewel laat ZAH doorgaan en laat de consument/klant maar uitmaken of dit een goed alternatief is of niet. De beste wint 🙂

Door de usability (gebruik van deeplinks) te verruilen voor protectionisme prijst Funda zich vanzelf uit de markt, omdat dit niet in het belang van de huizenkopers is en daarmee niet in het belang van aangesloten leden, die de organisatie financieren. Als daarnaast het plaatsen van een Huis ongeveer 10x zoveel kost als vergelijkbare content dan is de site helemaal ten dode opgeschreven.  Het wachten is op een aanbieder die particulieren in staat stelt zelf hun huizen te plaatsen op een site die goed indexeerbaar is en deeplinken wel toestaat. Dan is de Funda site niet meer dan een monument van de oude economie. Door rechtzaken tegen searchengines aan te spannen, benadrukt Funda tenslotte zelf nog eens dat ze een niet te handhaven business model hebben.

Volgens mij is de oplossing dit doen vanuit de Maagden Eilanden zoals http://www.huis.cc dit doet. In Amerika was een dergelijke rechtzaak ondenkbaar. Daar is deeplinken en verzamelsites maken gewoon toegestaan. Daar zijn ook geen monopolisten zoals de NVM en werken partijen graag mee om hun aanbod op iedere site te hebben staan. Vaak leveren ze hiervoor zelf XML input. Dus een heel ander verhaal dan proberen de boel te blokkeren. 

De verdere context wordt hier vergeten: stemmen we tegen deeplinken, dan wordt ook Google illegaal – want alle links met korte omschrijvingen staan op Google servers en zijn door Google (vaak) ongevraagd van de betreffende websites afgehaald.Hoe is hier mee omgegaan, zodat sites – zoals Gerard bepleit – hun content binnen de juiste context en zoals gewenst kunnen tonen? Door afspraken te maken met het gebruik van speciale codes op de site (Meta-tags voor Google). Dat Google en Ilse en Altavista enz. goede ontwikkelingen zijn geweest die in grote mate de drijfveer van het web zijn ligt redelijk buiten kijf. Dus in plaats van alleen maar dwarsliggen, zou de NVM beter samen kunnen werken met dit soort sites om het aanbod juist transparanter en zoals de makelaar dat zelf wilt voor een groter publiek ten toon te stellen. De NVM was er toch juist voor de leden?

De NVM is er voor de NVM en voor niemand anders. Niet voor de huizenkopers, want de NVM biedt hen geen enkele bescherming en helpt de hoge commissies in stand te houden. Niet voor hun leden, die ze veel laten betalen voor weinig toegevoegde waarde.  Overigens doet de NVM wel alsof het hun content is, maar volgens mij zijn de makelaars eigenaar van de content. Zij hebben de teksten geschreven, foto's gemaakt etc. Ik snap ook niet dat de leden de NVM niet laten betalen voor de content.  Dat het plaatsen van een huis 150 Euro kost is natuurlijk kolder. 1 Euro is een realistischer bedrag.

Funda staat al in de uitverkoop en de heren van Makelaarsland hebben een vooruitziende blik.

Reactie LMV over Rechtszaak NVM tegen Zoek Alle Huizen.nl De Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) heeft kennis genomen van het voornemen van de NVM om een rechtszaak aan te spannen tegen de eigenaar van de website zoekallehuizen.nl. Deze website biedt consumenten de mogelijkheid om in één overzicht een groot deel van het woningaanbod van Nederland te vinden, wat in het belang is van zowel kopers als verkopers van woningen. Ed van de Bijl, directeur van de LMV: ” Zowel de NVM als de LMV zijn branche organisaties voor Makelaar-taxateurs. Als branche organisatie behartigen wij de belangen van onze leden Maar zeker zo belangrijk is oog te hebben voor de belangen van de consument.Een van de functies van een makelaar is om kopers en verkopers bij elkaar te brengen. Internet is niet meer dan een middel om het aanbod van woningen kenbaar te maken. Het is een landelijke etalage waar kopers en verkopers elkaar kunnen ontmoeten. Als er een initiatief komt voor een site met een totaalaanbod, komt dat de consument ten goede. Zowel de verkoper als de koper zijn gebaat bij een transparant woningaanbod.. Om deze reden plaatst de LMV makelaar woningen op een zo breed mogelijk netwerk van woningportals o.a. woonkrant.nl, huislijn.nl, spitsnet.nl, speurders.nl. In gesprek met de heer den Hollander van zoekallehuizen.nl hebben wij ook al aangegeven geen bezwaar te maken tegen zijn initiatief. Integendeel, wij juichen dit,net als de consument, van harte toe.” Jan Kees Duvekot, voorzitter van de LMV:‘’Natuurlijk snap ik wel waar de echte angst van de NVM ligt. De NVM probeert haar woningsite Funda gesloten en exclusief te houden voor NVM-makelaars. Dat de consument hier niet bij gebaat is lijkt de NVM niet te deren. In plaats van hierop te anticiperen door van Funda een open platform te maken wordt er defensief gereageerd. De vraag is of de hedendaagse consument dit nog langer zal accepteren. De verkopende consument heeft er toch belang bij dat zijn woning zo snel mogelijk en zo goed mogelijk wordt verkocht. Of dit nu via Funda of via een initiatief als “Zoekallehuizen.nl” gaat is voor hem niet belangrijk.Dat er aan de stoelpoten van de NVM-makelaar wordt gezaagd roept de NVM min of meer over zichzelf af. De NVM plaatst Funda centraal in het werk van de makelaar terwijl het niets meer of minder is dan een virtuele woningetalage.De meerwaarde van het inschakelen van een makelaar zit volgens mij toch echt in andere zaken.” De LMV is een branche organisatie met ruim 450 aangesloten kantoren. Leden van de LMV zijn VastgoedCert gecertificeerde Register Makelaar Taxateurs (RMT, RT) en behoren tot de best opgeleide makelaars van Nederland. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Ed van de Bijl, directeur LMV – 0182-380096 of 06-20000179 

Wordt het niet eens tijd dat alle organisatie's nvm/lmv/vbo, de handen in een slaan. En dat er een verkoopsite komt voor enkel en alleen voor gecertificeerd makelaars die aangesloten zijn bij een branche organisatie. Dan weet de concument endelijk eens waar hij aan toe is. 

De NVM, LVM en VBO hoeven de handen niet meer ineen te slaan. Dat is al voor hen gedaan door een vanmiddag gelanceerde website http://www.miljoenhuizen.nl die alle huizen van bovenstaande organisaties in een zoekmachines heeft ondergebracht.

Wanneer komt er een site waar je echt naar een passend huis voor je kunt zoeken.Op alle huizenpagina?s moet je eerst op een regio of plaats selecteren.Ik zoek een huis in een landelijke omgeving ergens in (west)europa. Met deze gegevens kom je op geen enkele huizen site verder.