Zoekallehuizen.nl: NVM schendt mededingingswet
Volgens Zoekallehuizen.nl schendt makelaarsvereniging NVM de mededingingswet door deeplinken naar pagina's op Funda of websites van makelaars technisch onmogelijk te maken. De NVM gebruikte zeven verschillende beveiligingsmethodes, die telkens door Zoekallehuizen.nl zijn doorbroken. Dat bleek donderdag tijdens een kort geding.
Tijdens een felle zitting voor de rechtbank in Arnhem eiste de NVM en twee makelaars Borgdorff uit Monster en Drieman uit Alphen a/d Rijn van Zoekallehuizen.nl dat het stopt met het leegtrekken van de sites van makelaars en het tonen van korte informatie over huizen plus directe links naar de webpagina's over die huizen. De advocaten van de makelaars, J. van Manen en A. Groen, stelden dat Zoekallehuizen.nl met de deeplinks en de zoekresultaten achtereenvolgens inbreuk maakt op het Auteursrecht en het Databankrecht en dat de site technische beveiligingsmaatregelen omzeilt.
De advocaten eisten een verbod op het deeplinken naar sites van makelaars die dat niet willen. Elke keer als Zoekallehuizen.nl dat toch doet moet de site een dwangsom krijgen, vinden de makelaars. Van Manen: "Het gaat er slechts om dat de handelswijze van ZAH verboden wordt als makelaars te kennen hebben gegeven dat ze bezwaar hebben tegen opname."
Als laatste technische maatregel sluist de NVM sinds dit weekend alle kliks op individuele woningpagina's waarvan niet duidelijk is waar ze vandaan komen, doordat ze geen referrer hebben, automatisch door naar de homepages van die makelaarssites. Dat gebeurt met een beveiligingssysteem van NVM-dochter RealWorks, dat werkt op Funda.nl en tientallen sites van makelaars.
Daardoor kan Zoekallehuizen.nl niet meer rechtstreeks verwijzen naar een pagina over een specifieke woning die te koop staat. Maar ook mensen die vanuit een mailprogramma op een link naar een individuele woning op Funda.nl of de makelaarssites klikt, worden nu direct doorgesluist naar de homepage. De drastische maatregel nam de NVM nadat Zoekallehuizen.nl tot zeven keer toe de technische beveiliging tegen deeplinks had doorbroken, bijvoorbeeld door andere IP-adressen te nemen. "Zeven keer hebben we om het Jericho van NVM gelopen en zeven keer viel de muur om," aldus advocaat Dirk Visser van Zoekallehuizen.nl tijdens de zitting met een bijbelse verwijzing.
Monopolie Funda
Volgens de NVM kwamen er in totaal ruim negentig klachten van makelaars binnen over Zoekallehuizen.nl. De vorig najaar gestartte site is een zoekmachine die het woningaanbod in Nederland transparant wil maken. Nu zijn internetters vooral aangewezen op de site van de NVM, Funda.nl, waarop naar schatting 85 procent van het aanbod staat. Er zit echter een tijdsverschil tussen het tonen van het woningaanbod op Funda.nl en dat op het interne communicatienetwerk van alle NVM-makelaars, stelde advocaat Dirk Visser van Zoekallehuizen.nl. Hierdoor zouden volgens Visser de 'leuke huizen' al weg zijn nog voordat ze op Funda worden gezet.
Bovendien mogen makelaars volgens het regelement van de NVM hun woningen niet aanbieden, bijvoorbeeld op andere sites, voordat ze eerst zijn verwerkt door de NVM. Door het vermeende 'afstemmen van het gezamenlijke beleid' en het 'onmogelijk maken van deeplinken door concurrenten van Funda.nl' houdt de makelaarsvereniging volgens de advocaten van Zoekallehuizen.nl een 'monopoliepositie op het gebied van informatie over de woningmarkt' vast. Dit zou in strijd zijn met artikel 6 en 24 van de Mededingingswet.
"Door te proberen concurrentie door Zoekallehuizen.nl te verbieden maken NVM en de aangesloten makelaars misbruik van hun economische machtspositie," aldus raadsvrouwe A. Alkema, eveneens van Zoekallehuizen.nl. "Al om deze reden moeten de vorderingen van de makelaars worden afgewezen."
Deeplinken omstreden
Behalve over het informatiemonopolie van de NVM draait de rechtszaak ook om de legaliteit van deeplinks. Volgens Dirk Visser zijn de sites van makelaars geen beschermde databanken volgens de Databankwet, omdat de makelaars zowel samensteller van de databank als maker van de gegevens is. "Bovendien heb ik geen snipper bewijs gezien over de bedragen die de NVM noemt aan investeringen voor de databank." NVM-advocaat Joris van Maanen beweerde dat het invoeren van elke woning in de databank '150 tot 250 euro' kostte en dat de websites van elk van de makelaars daarmee 'een ton' aan investeringen zouden hebben gekost.
Ook ontkende Visser dat er sprake was van inbreuk op het auteursrecht omdat per woning slechts een klein deel van de omschrijving als zoekresultaat wordt getoond. Dat is volgens de advocaat vergelijkbaar met citeren. "De pogingen van NVM en RealWorks om langs technische weg alleen voor Zoekallehuizen.nl om deeplinken naar de sites van NVM-makelaars onmogelijk te maken is een misbruik van recht."
Als makelaars deeplinken in zijn geheel blokkeren, dus ook voor alle internetters en andere zoekmachines, dan wordt dit volgens Visser door Zoekallehuizen.nl wel gerespecteerd. Dit lijkt inmiddels het geval, maar beide makelaars weigerden donderdag tijdens de zitting tot een schikking te komen. Zij vinden dat ZAH zich schuldig maakt aan 'jatwerk' en dat ze zelf moeten kunnen bepalen of en welke woningen die op hun sites staan in de zoekmachine worden opgenomen.
Internet zorgt voor 'aanbodjungle'
Visser denkt dat de makelaars zich bedreigd voelen door internet. "Omdat internet markten doorzichtig maakt, nu ook de woningmarkt. Ze willen met deze zaak hun eigen winstgevende databank Funda beschermen tegen een volledigere en snellere concurrent. En ze willen niet dat de woningmarkt te doorzichtig wordt, want daardoor neemt de toegevoegde waarde van een makelaar af."
Zoekmachines en deeplinken zijn volgens Visser essentieel voor de werking van internet. Zoekallehuizen-oprichter Gijs den Hollander, zelf makelaar, vertelde de rechter in Arnhem donderdag: "Marktplaats, Google, vergelijkingssites zijn een bedreiging voor bestaande aanbieders. Funda kan en wil niet inspelen op de wens van de consument, omdat ze niet naar concurrenten willen linken. Voor internet kan uw uitspraak een belangrijke zijn. Door deeplinken te verbieden zou u de gebruiksmogelijkheden van internet kunnen beperken."
Als de werkwijze van Zoekallehuizen.nl wel door de rechter wordt toegestaan dan zullen er meer woningzoekmachines opduiken, vreest NVM-advocaat Joris van Manen. "Dan ontstaat een totale huizenaanbodjungle met allerlei fouten en slordigheden. De makelaars hebben dan geen enkele zeggenschap en controle meer over de huizen die zij aanbieden."
Deel dit bericht
Plaats een reactie
Uw e-mailadres wordt niet op de site getoond
16 Reacties
Martijn
Als ik nu een makelaar zou zijn, dan wilde ik dat mijn aanbod zo goed mogelijk bij mijn potentiele klanten terecht zou komen… Het is op zich al raar dat de NVM (en andere branche verenigingen) aan hun doel voorbij schieten, maar vergeten dat hun oude economisch denken niet meer past in de nieuwe economie. Als je kijkt is het voor de NVM zelf misschien wel dodelijk als de huizenmarkt transparant wordt maar is dat niet een van hun doelstellingen? de Nederlandse Vereniging van Makelaren is een bedrijf (net zoals de anwb Algemene Nederlandse Wielrijders Bond) is een clubje van autorijders toch?
michel
Zie vergelijk, veilingzoeker, etc.. dat zijn ook meta-site zoekers, retehandig. Daarbij maakt men waar mogelijk gebruik van affiliate-codes, want voor niks gaat de zon op. Misschien is dat een model, want immers, ZAH stuurt ook (potentiele) kopers naar funda ..
Hans Kuiper
Geachte lezers, interessante zaak, laten we wel wezen, de 'vrije mededinging' wordt natuurlijk al jaren 'gestuurd' door de 'huizenmarkt' kunstmatig krap te houden om zo de prijzen op te drijven (wanneer worden de bouwmogelijkheden nu eens écht vergroot?!). De overheid snoept ook flink mee door gerelateerde hoge belastingkomsten. Projectontwikkelaars en hun handlangers houden niet zo van mededinging en al helemaal niet van doorzichtigheid met als resultaat dat Nederland (in het bijzonder de Randstad) zich internationaal helemaal uit de markt prijst (vergelijk wonen en werken in Amsterdam eens met Berlijn). Waarom zouden bijv. internationale bedrijven zich hier nog vestigen: De randstad slipt dicht en de prijzen stijgen almaar…Vroeger of later moet die NVM met de billen bloot en wee diegenen die nu nog hun hypotheekjes afsluiten…
Jaap Stelwagen
Martijn, Dat is inderdaad een interessant punt. De NVM in Nieuwegein met de onderverenigingen en zusterbedrijven (met NVM als grootaandeelhouder: Realworks, Funda, NVM SOM en zelfs een 'leerstoel' in Amsterdam) geeft werk aan zo'n 400 mensen. Kortom, een zorgwekkend 'gezwel' die de arme 3.500 leden van de NVM moeten meetorsen.En natuurlijk gaat zo'n staf een eigen dynamiek ontwikkelen met haar eigen belang voorop. Vanaf mijn gekleurde positie (jaap.nl) kan ik legio voorbeelden opnoemen hoe deze vereniging tegen het belang van haar leden optreedt. Wat dacht je bijvoorbeeld van boetes voor makelaars die een woning eerst op hun eigen website plaatsen? De zitting was wellicht zoals het artikel schrijft fel, maar vooral ook luchtig en vrolijk. Hilarisch was dat NVM-advocaat Groen, de hoge kosten van de makelaar toewees aan het vele “borrelen en lunchen” dat een makelaar moet doen om klanten binnen te krijgen. Alleen de aanwezige makelaars konden daarom niet lachen: misschien wel omdat zij weten dat die borrels tegenwoordig op hun kosten in Nieuwegein plaatsvinden.
Gerard
Wat zichtbaar is, is een discussie die door alle partijen boven de hoofden van hun zogeheten 'klant' wordt gevoerd. Waar zijn de onderzoeken of woningaanbieders zitten te wachten op woningzoeksites die, o zo prettig, ook nog eens bijvoorbeeld weten te vertellen hoe lang een woning al in de verkoop staat? Mijne heren deskundigen, woningen zijn niet beperkt houdbaar zoals vis of vlees. Weet een zoeker op zijn beurt wel dat we dan ook kunnen spreken over courantheid of ziet hij dat als middel of een vraagprijs nog maar eens extra onder druk te zetten? En de aanbieder dan die – helaas – twee keer een koper heeft gehad die moest ontbinden vanwege het niet rond krijgen van de financiering? Vermelden de 'nieuwe' sites dat ook?Ja, zelf ben ik ook een woningaanbieder, en ik zit niet te wachten op een woningzoeksite die totaal oncontroleerbaar en dus onbeheersbaar mijn woning op een wellicht niet door mij gewenste wijze aan het geachte publiek zichtbaar maakt en dat zonder dat ik daar ook maar enige weet van heb. Verschrompeld mijn recht als aanbieder om voor een bepaalde aanpak te kiezen zodra mijn woning op internet verschijnt?Over citeren om wat krom is recht te praten; er zijn legio voorbeelden van slecht gevallen citaten omdat men de contekst mist.En daarmee zijn we teug bij de start van mijn reactie; een academische discussie boven de hoofden van de consument uitgevoerd. Dus dames en heren van Funda; vraag uw consumenten of ze het edele plak-en-knipwerk van ZAH goedkeuren en ZAH, respecteer die consument die dat niet wil
Erwin van Lun
Deze discussie is onderdeel van een niet te stoppen evolutie. Er ontstaan speciale merken die werken vanuit consumentenperspectief en die al het aanbod integreren. De zgn'personal brands' in dit geval op het gebied van wonen. Dergelijke personal brands zijn compleet in hun aanbod en bevatten dus per definitie alle huizen! Er zijn ook meerdere personal brands actief zodat zij met elkaar kunnen concurreren. De consument heeft echter baat bij het zaken doen met 1 personal brand, bij een ander is immers hetzelfde aanbod te vinden. Dit merk kan dus alleen De truc zit in de aanbodintegratie. Funda wil graag het alleenrecht en dat werkt niet op termijn. Funda zou moeten zorgen voor een compleet aanbod, dus ook die andere 15 % en zich terug moeten trekken als consumentenmerk (of de database en merk afscheiden). Andere partijen – andere personal brands – zouden vervolgens deze database moeten kunnen lezen en tonen aan consumenten. Op deze wijze ontstaat een veel natuurlijker model.
Gilbert
Zolang deeplinken recht doet aan de content "erachter" dan is dat voor de consument altijd goed want content is dan meer verspreid en beter te vinden.En als deeplinken ook nog vergezeld gaat met extra informatie (in dit geval met hoe lang staat huis te koop en hoe is de prijsontwikkeling) dan wordt de consument helemaal goed geholpen. Echter zo'n ontwikkeling is voor partijen als NVM en individuele makelaars natuurlijk niet zo leuk want de consument krijgt dan inzicht in die gegevens die men liever geheim houdt. Dit gebeurt vaker op internet door commerciele sites en daarom is het niet meer dan logisch dat de consument probeert die informatie toch te achterhalen. Wat NVM probeert te doen is protectionisme en dat is m.i. killing voor vrije marktwerking op het internet. Oftewel laat ZAH doorgaan en laat de consument/klant maar uitmaken of dit een goed alternatief is of niet. De beste wint 🙂
M Akelaar
Door de usability (gebruik van deeplinks) te verruilen voor protectionisme prijst Funda zich vanzelf uit de markt, omdat dit niet in het belang van de huizenkopers is en daarmee niet in het belang van aangesloten leden, die de organisatie financieren. Als daarnaast het plaatsen van een Huis ongeveer 10x zoveel kost als vergelijkbare content dan is de site helemaal ten dode opgeschreven. Het wachten is op een aanbieder die particulieren in staat stelt zelf hun huizen te plaatsen op een site die goed indexeerbaar is en deeplinken wel toestaat. Dan is de Funda site niet meer dan een monument van de oude economie. Door rechtzaken tegen searchengines aan te spannen, benadrukt Funda tenslotte zelf nog eens dat ze een niet te handhaven business model hebben.
Boogaarts
Volgens mij is de oplossing dit doen vanuit de Maagden Eilanden zoals http://www.huis.cc dit doet. In Amerika was een dergelijke rechtzaak ondenkbaar. Daar is deeplinken en verzamelsites maken gewoon toegestaan. Daar zijn ook geen monopolisten zoals de NVM en werken partijen graag mee om hun aanbod op iedere site te hebben staan. Vaak leveren ze hiervoor zelf XML input. Dus een heel ander verhaal dan proberen de boel te blokkeren.
Robin
De verdere context wordt hier vergeten: stemmen we tegen deeplinken, dan wordt ook Google illegaal – want alle links met korte omschrijvingen staan op Google servers en zijn door Google (vaak) ongevraagd van de betreffende websites afgehaald.Hoe is hier mee omgegaan, zodat sites – zoals Gerard bepleit – hun content binnen de juiste context en zoals gewenst kunnen tonen? Door afspraken te maken met het gebruik van speciale codes op de site (Meta-tags voor Google). Dat Google en Ilse en Altavista enz. goede ontwikkelingen zijn geweest die in grote mate de drijfveer van het web zijn ligt redelijk buiten kijf. Dus in plaats van alleen maar dwarsliggen, zou de NVM beter samen kunnen werken met dit soort sites om het aanbod juist transparanter en zoals de makelaar dat zelf wilt voor een groter publiek ten toon te stellen. De NVM was er toch juist voor de leden?
M Akelaar
De NVM is er voor de NVM en voor niemand anders. Niet voor de huizenkopers, want de NVM biedt hen geen enkele bescherming en helpt de hoge commissies in stand te houden. Niet voor hun leden, die ze veel laten betalen voor weinig toegevoegde waarde. Overigens doet de NVM wel alsof het hun content is, maar volgens mij zijn de makelaars eigenaar van de content. Zij hebben de teksten geschreven, foto's gemaakt etc. Ik snap ook niet dat de leden de NVM niet laten betalen voor de content. Dat het plaatsen van een huis 150 Euro kost is natuurlijk kolder. 1 Euro is een realistischer bedrag.
fons
Funda staat al in de uitverkoop en de heren van Makelaarsland hebben een vooruitziende blik.
Ed van de Bijl
Reactie LMV over Rechtszaak NVM tegen Zoek Alle Huizen.nl De Landelijke Makelaars Vereniging (LMV) heeft kennis genomen van het voornemen van de NVM om een rechtszaak aan te spannen tegen de eigenaar van de website zoekallehuizen.nl. Deze website biedt consumenten de mogelijkheid om in één overzicht een groot deel van het woningaanbod van Nederland te vinden, wat in het belang is van zowel kopers als verkopers van woningen. Ed van de Bijl, directeur van de LMV: ” Zowel de NVM als de LMV zijn branche organisaties voor Makelaar-taxateurs. Als branche organisatie behartigen wij de belangen van onze leden Maar zeker zo belangrijk is oog te hebben voor de belangen van de consument.Een van de functies van een makelaar is om kopers en verkopers bij elkaar te brengen. Internet is niet meer dan een middel om het aanbod van woningen kenbaar te maken. Het is een landelijke etalage waar kopers en verkopers elkaar kunnen ontmoeten. Als er een initiatief komt voor een site met een totaalaanbod, komt dat de consument ten goede. Zowel de verkoper als de koper zijn gebaat bij een transparant woningaanbod.. Om deze reden plaatst de LMV makelaar woningen op een zo breed mogelijk netwerk van woningportals o.a. woonkrant.nl, huislijn.nl, spitsnet.nl, speurders.nl. In gesprek met de heer den Hollander van zoekallehuizen.nl hebben wij ook al aangegeven geen bezwaar te maken tegen zijn initiatief. Integendeel, wij juichen dit,net als de consument, van harte toe.” Jan Kees Duvekot, voorzitter van de LMV:‘’Natuurlijk snap ik wel waar de echte angst van de NVM ligt. De NVM probeert haar woningsite Funda gesloten en exclusief te houden voor NVM-makelaars. Dat de consument hier niet bij gebaat is lijkt de NVM niet te deren. In plaats van hierop te anticiperen door van Funda een open platform te maken wordt er defensief gereageerd. De vraag is of de hedendaagse consument dit nog langer zal accepteren. De verkopende consument heeft er toch belang bij dat zijn woning zo snel mogelijk en zo goed mogelijk wordt verkocht. Of dit nu via Funda of via een initiatief als “Zoekallehuizen.nl” gaat is voor hem niet belangrijk.Dat er aan de stoelpoten van de NVM-makelaar wordt gezaagd roept de NVM min of meer over zichzelf af. De NVM plaatst Funda centraal in het werk van de makelaar terwijl het niets meer of minder is dan een virtuele woningetalage.De meerwaarde van het inschakelen van een makelaar zit volgens mij toch echt in andere zaken.” De LMV is een branche organisatie met ruim 450 aangesloten kantoren. Leden van de LMV zijn VastgoedCert gecertificeerde Register Makelaar Taxateurs (RMT, RT) en behoren tot de best opgeleide makelaars van Nederland. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Ed van de Bijl, directeur LMV – 0182-380096 of 06-20000179
stille willy
Wordt het niet eens tijd dat alle organisatie's nvm/lmv/vbo, de handen in een slaan. En dat er een verkoopsite komt voor enkel en alleen voor gecertificeerd makelaars die aangesloten zijn bij een branche organisatie. Dan weet de concument endelijk eens waar hij aan toe is.
KeesvanGeel
De NVM, LVM en VBO hoeven de handen niet meer ineen te slaan. Dat is al voor hen gedaan door een vanmiddag gelanceerde website http://www.miljoenhuizen.nl die alle huizen van bovenstaande organisaties in een zoekmachines heeft ondergebracht.
De Europeaan
Wanneer komt er een site waar je echt naar een passend huis voor je kunt zoeken.Op alle huizenpagina?s moet je eerst op een regio of plaats selecteren.Ik zoek een huis in een landelijke omgeving ergens in (west)europa. Met deze gegevens kom je op geen enkele huizen site verder.