WeWork: ‘Slechts 20% van onze leden is startup’

De markt van co-workingplekken zit mondiaal flink in de lift. Met WeWork in de frontlinie. En niet zonder succes, want vijf jaar na oprichting is de Amerikaanse startup op papier al tien miljard dollar waard. En daar blijft het niet bij, aldus Managing Director EMEA, Eugen Miropolski (28).

Vandaag de dag zijn er bijna achtduizend zogeheten co-workingplekken wereldwijd. Een aanwas in het afgelopen jaar van zo’n 36 procent, aldus de Global Coworking Survey, waarbij zo’n zestig procent van de aanbieders vol inzet op uitbreiding. Logisch, want volgens diverse onderzoeken blijft het aantal zzp’ers nog wel even groeien, evenals het aantal bedrijven dat overstapt op het veel gepredikte ‘nieuwe werken’.

WeWork zelf is een relatief nieuwe speler in een markt waar medio 2020 naar verwachting ruim een half miljard mensen actief zullen zijn. De startup – die momenteel actief is in vier landen, te weten de Verenigde Staten, de UK, Israël en Nederland en afgelopen jaar zo’n honderdvijftig miljoen dollar omzette – heeft momenteel zo’n 3,6 miljoen vierkante meters vloeroppervlakte onder zijn hoede. Met als recentste Nederlandse wapenfeit de ruim duizend nieuwe werkplekken aan de Amsterdamse Weesperstraat, de tweede vestiging van WeWork in ons land. Een flexibele werkplek is er beschikbaar vanaf 175 euro tot het dubbele als het een eigen kantoorruimte betreft. Miropolski: “Voor dat geld zijn al je kantoorkosten in één klap afgedekt. Daarnaast is de werkplek maandelijks opzegbaar of aanpasbaar en 24/7 toegankelijk, afhankelijk van je behoeftes.”

Het concept werkt op basis van een ledenstructuur en onderscheidt zich van andere co-workinginitiatieven met name door de focus op het stimuleren van menselijke interactie tussen de leden onderling. Zowel offline als online, middels een eigen platform. In de huiselijk en glasrijk ingerichte vestigingen is gratis koffie, thee en bier dan ook de norm. Evenals het bijwonen van events die meerdere keren per week worden gehouden. “Denk aan inspiratiesessies door leden die hun learnings delen of externe sprekers, zoals Richard Branson die onlangs in Londen een van de gastsprekers was. Het is aan onze leden zelf, momenteel zo’n 41.000 in totaal, of ze daarvan gebruik willen maken”, aldus Miropolski, die verantwoordelijk is voor onder meer de Europese uitrol en al eerder een soortgelijke klus succesvol klaarde voor Airbnb.

Je bent verantwoordelijk voor Europa, het Midden-Oosten en Afrika. Wat wordt je roadmap?
“In eerste instantie ligt mijn focus op Europa. En kijk ik – mede op basis van mijn ervaringen en netwerk uit mijn Airbnb-tijd – naar nieuwe landen waar we WeWork-vestigingen kunnen gaan openen. Ondanks dat deze business anders is dan die van Airbnb, zijn er namelijk veel overeenkomsten. In beide gevallen moet je – omdat het om communities gaat – kijken naar lokale gedragingen en behoeftes, evenals hoe je daar het beste en op de meest efficiënte manier iets mee op kunt bouwen. In ons geval hebben we daar behalve lege kantoorruimtes ook lokale onderaannemers, architecten, designers en natuurlijk communitymanagers voor nodig. Die laatste groep is uiteindelijk verantwoordelijk voor de betreffende locatie. Van de bezettingsgraad, het onderhouden van de klantrelatie, het organiseren van events tot conciërge-achtige taken.”

Welke landen ga je als eerste toevoegen?
“Duitsland, met een nieuwe vestiging in Berlijn. En voor volgend jaar staat Parijs in de planning. Allen zijn ze de klok rond open, waarbij we overdag – van negen uur ’s ochtends tot zes uur ’s avonds – ondersteuning bieden in de vorm van een communitymanager. Hoeveel locaties we in een stad openen, hangt af van de vraag. Evenals van demografische factoren. In het geval van Amsterdam weet je dat de stad een aantrekkingskracht heeft die ook de komende jaren nog legio millennials, zo’n tachtig procent van al onze leden, aantrekt. Daarnaast sluit the way of life er erg aan bij onze missie: mensen helpen om een prettig en succesvol leven te leiden dankzij werk. En werk niet primair te zien als een financiële motivator. Zelf vind ik het bijzonder hoe makkelijk Nederlanders hun netwerk met derden delen. Daarin lopen jullie echt voorop in de sharing economy. In jullie hoofdstad kijken we mede daardoor nu al naar een derde locatie. Dat kan zowel in een oud als nieuw gebouw zijn. Dat maakt ons niet uit, zolang de plek voor onze leden maar attractief genoeg is en qua bereikbaarheid lekker ligt.”

Afgelopen jaar zijn er tientallen nieuwe vestigingen geopend in diverse landen. Hoe voorkom je dat de groeidrift tegen jullie gaat werken?
“Dan doen we op meerdere manieren. Allereerst starten we pas ergens als we zien dat er behoefte is. Dat doen we op basis van allerlei data en input van lokale contacten. Daarnaast gaan we natuurlijk zelf ook een kijkje nemen en doen we onze research. Omdat we geen apart marketingbudget hebben, moeten we het vervolgens geheel hebben van mond-tot-mondreclame. Daarvoor is het zaak dat al onze vestigingen de juiste uitstraling hebben en behouden. En dat ons ledennetwerk groeit. Om intern te zorgen voor de juiste aanwas aan nieuwe medewerkers worden alle nieuwe medewerkers, nu ruim duizend in totaal, dan ook geïnterviewd door onze oprichters dan wel door iemand die al vanaf het begin bij WeWork werkt. Daarnaast wordt elke nieuwe collega, ook ik, geacht de eerste tijd ervaring op te doen op tal van plekken binnen de organisatie. Door het doen van bijvoorbeeld receptiewerkzaamheden of het draaien van bardiensten en het regelen van events. Zodat je tot in je haarvaten begrijpt en aanvoelt wat onze leden beweegt en wat ze willen.”

Zijn jullie leden veelal startups?
“Haha, nee, dat denken veel mensen wel. Dat geldt maar voor een kwart van onze members. En daarvan valt slechts weer twintig procent onder de noemer techstartup. We hebben juist ook veel andere beroepsgroepen als klant, waaronder advocaten, accountants, consultants, recruiters en sociale beroepen. Daarnaast verhuren we kantooroppervlakte aan grote bedrijven als Uber, en aan bestaande corporates waarvan de medewerkers niet per se meer naar een bepaald kantoor hoeven te komen, maar flexibel mogen werken. Dat scheelt hen veelal in kosten en reistijd, met daarbij ook nog eens de kans om nieuwe zakelijke contacten op te doen.”

Jullie gaat prat op de cultuur die jullie weten te creëren. Ondertussen worden hele verdiepingen verhuurd aan grote bedrijven, met elk weer hun eigen bedrijfscultuur. Wringt dat niet?
“Integendeel. De grootte maakt niet dat een bedrijf per se ook een hele andere cultuur voorstaat dan wanneer je kleiner van omvang bent. Ik denk zelfs dat ze door hun manier van werken juist zo groot hebben kunnen worden. In die zin zijn ze eerder een inspiratiebron voor onze leden. En doordat ze tevens vaak via onze kleinschalige events learnings met ons delen, wordt de onderlinge kruisbestuiving alleen maar bevorderd. Die mix van bedrijven en de onderlinge band maakt ons juist uniek. ”

Jullie huren vestigingen voor een periode van 15 tot 25 jaar. Is dat niet onrealistisch lang?
“Nee, het past bij onze visie die de nodige tijd kost om te realiseren. Wij zitten er voor de lange termijn in en willen geen real estate bezitten, maar communities bouwen voor entrepreneurs en creatieven. Het levert ons natuurlijk een relatief lage huur op, aan de andere kant krijgt de verhuurder er op die manier ook enige mate van zekerheid voor terug. Zij krijgen van ons zelfs een deel van de winst die we per locatie realiseren (25-50 procent, red.). Daarnaast zitten we in een groeimarkt, welk onderzoek je ook bekijkt. Daardoor is het geen kwestie van jaren, maar eerder van generaties.”

Op welke KPI’s word jij afgerekend?
“Dat is een optelsom van tal van zaken en niet te vatten in een paar getallen. Het gaat daarbij niet alleen om het aantal locaties en hoe vol we zitten, maar ook om hoeveel interacties er ter plekke zijn. En of leden in de loop der tijd hun business hebben zien groeien. Niet primair omdat ze dan meer kantoorruimte nodig hebben, maar omdat wij beloven een positieve bijdrage te leveren aan hun ondernemerschap. Of dat zo is, vernemen we deels via onze communitymanagers. Daarnaast halen we nuttige info uit ons online platform, een soort Facebook c.q. LinkedIn, dat alleen toegankelijk is voor leden. Momenteel zijn bijna al onze vestigingen binnen een maand voor 95 procent gevuld. Zeker in de VS en grote steden als New York en Londen. In Amsterdam hadden we daar een paar maandjes meer voor nodig. Dat had vooral te maken met dat we toen nog minder bekend waren.”

In welke stad zijn jullie het best vertegenwoordigd?
“Van alle zeventien steden is dat New York, de bakermat van WeWork, waar ook ons hoofdkantoor staat. Op de tweede plek staat Londen, waar we net een acht verdiepingen tellend kantoorpand hebben geopend, met zo’n drieduizend werkplekken. Het grootste in de wereld. In april openen we er nog vijf locaties, opgeteld goed voor nog zo’n zesduizend werkplekken. Volgend jaar zullen dat er alleen al in Londen zo’n twintigduizend zijn.”

Beseffen ze op het Amerikaanse hoofdkantoor dat Europa een lappendeken van culturen is?
“Zeker. Een van onze oprichters komt zelf uit Israël, maar woont alweer jaren in de VS. Ze bemoeien zich persoonlijk met elke nieuwe locatie en bezoeken die ook zo nu en dan. We hechten heel veel waarde aan de menselijke interactie, zowel off- als online. Dat is echt mensenwerk. Reden te meer om alleen de beste mensen aan te nemen, ongeacht waar ze vandaan komen. Momenteel werken we met zo’n dertig nationaliteiten. En zelf heb ik de afgelopen jaren in tal van landen gewoond en gewerkt. Dat soort ervaringen zijn hier zeer gewenst.”

Jullie verdienen in de VS ook aan additionele services, zoals korting op zorgverzekeringen. Ga je dat hier ook introduceren?
“Ja, maar eerst moeten we zorgen dat zaken als de lokale infrastructuur goed staan. Daarnaast moeten dat soort services aansluiten bij de lokale behoeftes. Een korting op een zorgverzekering is in de Verenigde Staten heel gewild, maar hier niet. Mede door de regelgeving. Om te kunnen bepalen wat we gaan aanbieden, zullen we spoedig een onderzoek onder de leden houden. Ik kan me voorstellen dat korting op sportscholen, kinderopvang of hosting en reductie op vliegtickets interessant kunnen zijn. Als leden nu een nieuw lid aanbrengen, krijgen ze al wel korting op hun maandelijkse huur.”

Wie is je grootste concurrent?
“Niemand, want geen enkele marktpartij zit erin zoals wij. Ze zijn namelijk of eigenaar van een pand – wat wij nooit willen – of ze bouwen alleen aan een community, of ze huren slechts en that’s it. Wij doen dat en veel meer. Zie alleen al de events die we organiseren. Natuurlijk zullen er partijen zijn die ons succes willen kopiëren. Dat is wat ons betreft prima, het zorgt er alleen maar voor dat nog meer mensen bekend raken met ons concept en de voordelen ervan zullen gaan inzien. Wij doen dat op onze manier en zijn daarbij niet bezig met wat ‘de concurrentie’ doet.”

Het verhuren van werkplekken lijkt slechts het startpunt van een veel groter plan, waarbij jullie spoedig ook woonruimte gaan aanbieden. In de nabijheid van WeWork-vestigingen. Volgens je CEO zal WeLive op een dag zelfs meer inkomsten genereren dan WeWork…
“Daar kan ik niks specifieks over zeggen. Het lijkt me in het algemeen wel een logische vervolgstap in een sharing economy die steeds volwassener wordt. En waarbij ook de behoefte ontstaat om buiten werktijden – voor zover die nog bestaan – samen op te trekken. Waar ook ter wereld. (Volgens uitgelekte informatie zal WeLive medio 2018 goed zijn voor 21 procent van de bedrijfsomzet, oftewel ruim zeshonderd miljoen dollar per jaar aan inkomsten, red.)

* Dit artikel is eerder verschenen in het februarinummer van Emerce magazine (#146)

Foto: Alek (in opdracht van Emerce)